借地権や賃貸の相続

通常の賃貸契約をしている家は借地借家法や民法が適用されます。賃貸契約の中でも独立行政法人が運営するUR賃貸住宅や公営住宅もあります。それらはどのようになっているでしょうか？結論から言うとUR賃貸住宅も同様です。

 

民間賃貸住宅やUR賃貸住宅は借地借家法により物件を借りている被相続人が死亡したときに賃貸借契約は相続され、明け渡しや契約終了には相続人全員の合意が必要となります。

 

一方公営住宅の場合は公営住宅法やそれに基づき制定された公営住宅条例が優先的に適用されることになります。公営住宅を借りていた被相続人が死亡した際の使用権は民間の住宅とは異なり相続の対象にはなりません。

 

こちらは平成2年の10月18日の最高裁判所の判例に基づくものとなっております。なぜ公営の住宅が相続の対象にならないのでしょうか？公営住宅の場合、低収入で民間のアパートに住めない方を主に対象としているからです。

 

市や地域などが定める一定の選考基準によって入居者を判断しなければなりません。また入居者の収入が法律や政令等で定められた基準を超えた場合、明け渡しが必要になることもあります。そのため相続人の収入状況が良い場合は居住をそのまま認めると言うわけにはいかないのです。

 

収入の低い方に公平に公営住宅を共有すると言う目的から相続の対象ではないのです。

 

借地借家権を実際に相続する場合、相続人がとるべき手続きについて解説していきます。

 

相続人が必要な手続きは賃借物件の貸主が被相続人と締結した賃貸借契約の借主名義を相続人名義に書き換えてもらえればおしまいです。

 

この場合相続はあくまでも地位の継承であり賃借権の譲渡ではないので貸主の承諾は一切必要ありません。

 

そのため大家さんは貸主の法定相続人がその賃借権を相続することを拒否することができません。また相続を理由に相続人に賃貸借契約の名義変更手数料等を請求することも法律上はできないことになっております。

借地借家でもその賃貸借契約を結んでいる名義人が世帯主だった場合、仮に亡くなったとしてもその物件に同居している相続人（配偶者等）は原則として条件なしに利用中の住居にそのまま居住し続けることができます。

 

なお被相続人と同居していなくても法定相続人が相続することは可能です。

 

相続人が複数いる場合は、それぞれの相続分割合に応じて共有することも可能です。しかし、賃貸借契約上の名義を書き換える場合は相続人の1人を代表者として名義変更することが一般的で簡単です。

 

毎月の賃料を支払えば名義変更せずそのまま使用することも可能ですが、相続人が死亡した時のことなどを考えると相続人が雪だるま式に増えるなど後ほど大きなトラブルに発展する可能性もあります。そのため名義書き換えはしておいた方が無難です。

内縁の妻や内縁の養子等、相続人でないものが同居している可能性もあります。

 

しかし事実上の夫婦関係や親子関係が続いている場合、借地借家法では他に相続人がいないことを条件に内縁の妻・長男の相続人でないものに借家権の居住を認めています。

 

ただし他に相続人がいる場合はこの法律の規定は適用されず、借家権を請求したい場合、話し合いによって解決することになります。

 

なお借地権の場合は内縁の妻の母も居住権を認める規定はありません。この場合は生前贈与や遺贈などにより内縁の妻名義にしておく事によってトラブルを防ぐことが可能です。