マイホームなどを購入したときに住宅ローンを組む場合があります。その場合に銀行が抵当権というものを設定します。これは、万が一ローン返済ができなくなった場合に備えて貸し倒れを防ぐ為に設定するものです。
返済ができなくなった場合は、銀行にまるごと不動産を取り上げられてしまいます。このように抵当権というのは非常に強力な権利ということがわかります。
さて、抵当権が設定されると「抵当権設定登記」がされます。マイホームを購入した時に所有権の登記をするかと思いますが、これと同じように抵当権も登記されるのです。法務局で登記簿を調べれば抵当権が設定されているのが一目瞭然です。
もちろん、ローンの返済をすればこの抵当権は消滅します。しかし、ローンを返済しただけでは法務局にある登記簿には、抵当権が残っています。くっついたままになっているのです。
もちろん実際には、ローンを完済しているのですから、抵当権は消滅しています。しかし、記録上は残ってしまうということです。法務局の人が勝手に抵当権を消してはくれないのです。
つまり、自動的に抵当権が登記簿から消されるわけはなく、自分で抵当権抹消登記という手続きしなければならないのです。記録上は抵当権が残っているように見えてしまうので、他人から見ると抵当権がくっついたままになってしまっているということです。
抵当権抹消登記
抵当権抹消登記をしないとどうなるか
抵当権抹消登記には期限が特にあるわけではありません。いつまでにしなくてはならないということは無いのです。
ならわざわざする必要はないんじゃないか。する必要がそもそもあるのか。という話になってきますが、抵当権抹消登記をしないと発生するデメリットがあります。
先ほども記載しましたように、実際には住宅ローンなどのローン完済していて抵当権が消滅していたとしても、法務局の登記簿では抵当権の登記がされたままになっていますから、他人から見た時には抵当権がまだくっついたままであるかのように見えてしまっています。
つまり、他人からは完済したのかどうかが分からないのです。これは、不動産の売買をする場合や、新たにローンを組もうとするときには非常に不利になります。新たな買い手がつきにくくなったり、新たにローンも組みにくくなってしまうのです。
この為、このような場合には原則抵当権を消す手続きをすることが一般的です。
また、住宅ローンなどを完済すると抵当権抹消登記をするために必要な抹消書類一式が銀行から送られてきますが、あまり長い間手をつけないでいると書類を紛失してしまい、いざ必要になったときに抹消手続きが出来なくなってしまうといったケースもよくあります。
このように、抵当権の登記をそのまま放置していてもメリットがあまりありませんので、住宅ローンを完済したら速やかに抵当権抹消の手続きもするようにしましょう。
相続と抵当権抹消
相続登記と抵当権抹消登記の手続き
さて、所有者が死亡して相続が発生したときに、亡くなった方名義の不動産に抵当権が設定されている場合、ケースによって相続登記と抵当権抹消登記の順序が変わってくることがあります。
例えば、ローンを完済する前にその不動産の所有者である被相続人が死亡してしまい死亡後に相続人がローンを完済した場合、つまり抵当権が消滅する前に名義人が亡くなってしまった場合は、まず相続登記（不動産の名義変更）をした上で抵当権抹消登記をする必要があります。このように、ローン完済するよりも前に不動産の所有者が死亡してしまった場合は、相続登記をまずしていく必要があります。
一方、不動産の所有者がローンを完済した後、抵当権抹消登記をせずに死亡してしまった場合、つまり抵当権消滅後に不動産の名義人が亡くなってしまった場合は、相続登記（不動産の名義変更）をせずにまずは抵当権抹消登記をすることができます。
このように、ローン完済後に不動産の所有者が死亡してしまった場合は、相続登記を経なくても抵当権抹消登記をすることが可能です。
団体信用生命保険
団体信用生命保険というものがあります。
これは住宅ローン契約者が死亡して相続が発生してしまった場合、残りの住宅ローンが完済される生命保険です。団体信用生命保険を略して「団信」と呼ぶことがあります。これにより残された家族がローンの返済で経済的に苦しむ心配が無くなります。
さて、この団信によって住宅ローンが完済された場合でも、抵当権の抹消登記は自分で行っていく必要があります。法務局の人が勝手にしてくれるということはないのです。
そして注意しなければならないのは、この場合も抵当権抹消登記をする前にまずは相続登記をする必要があるということです。将来的に不動産売却を視野にいれているときには十分に注意しましょう。
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このように、相続登記（不動産名義変更）と抵当権抹消登記は死亡の時期やローンの完済時期によって登記申請をする順番が変わってくることがあります。
申請書類も多岐に渡ることがある為、時間も非常にかかる場合があります。
また、専門家でないと対処が困難な場合もございますので、ご不安であれば代わりに動いてくれる専門家などへ任せてしまったほうが良いでしょう。
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